Nowa droga ekspresowa albo poszerzona trasa tuż obok domu to nie tylko wygoda dojazdu, ale i stały hałas – a często także niższa cena nieruchomości. Utrata wartości nieruchomości przez hałas drogowy w wielu przypadkach uprawnia do odszkodowania. Wyjaśniamy, kiedy naprawdę możesz go żądać, ile masz na to czasu i co zrobić, gdy dla drogi nie ustanowiono żadnej strefy.
Czy za hałas drogowy naprawdę należy się odszkodowanie?
Czasami tak, ale nie zawsze i nie automatycznie. Kluczowe jest to, czy dla drogi ustanowiono obszar ograniczonego użytkowania. Jeśli tak, prawo daje właścicielowi nieruchomości wyraźną podstawę do żądania odszkodowania za skutki hałasu, w tym za spadek wartości nieruchomości.
Jeśli takiej strefy nie ma, sytuacja jest bardziej złożona. Samo to, że przy domu zrobiło się głośno, nie oznacza jeszcze prostej drogi do uzyskania pieniędzy. Dlatego pierwszym pytaniem nie powinno być „ile dostanę”, lecz „na jakiej podstawie mogę w ogóle wystąpić z roszczeniem”.
Kiedy możesz żądać odszkodowania – obszar ograniczonego użytkowania
Obszar ograniczonego użytkowania to strefa wyznaczana wtedy, gdy mimo dostępnych rozwiązań technicznych nie da się dotrzymać norm hałasu. Przepisy dopuszczają jej ustanowienie nie tylko wokół lotnisk, ale też wokół tras komunikacyjnych, czyli dróg i linii kolejowych.
Gdy taka strefa obejmie Twoją nieruchomość, możesz domagać się odszkodowania za poniesioną szkodę, w tym za zmniejszenie wartości nieruchomości. Zobowiązany do zapłaty jest ten, kogo działalność spowodowała wprowadzenie ograniczeń – w przypadku dróg będzie to zwykle zarządca drogi.
Ile czasu masz na roszczenie o hałas drogowy?
Jeśli podstawą jest obszar ograniczonego użytkowania, masz 3 lata od dnia wejścia w życie aktu, który tę strefę ustanowił. Jest to termin zawity, co oznacza, że po jego upływie roszczenie wygasa i nie da się go odzyskać, nawet gdy spadek wartości nieruchomości jest oczywisty.
Termin nie zależy od tego, kiedy hałas drogowy zaczął Ci doskwierać ani kiedy kupiłeś dom. Liczy się data aktu tworzącego strefę. To najczęstsza przyczyna utraty roszczeń w tego typu sprawach, dlatego datę tę warto ustalić jak najwcześniej.
Co, jeśli dla drogi nie ustanowiono strefy?
Wtedy dochodzenie odszkodowania za spadek wartości nieruchomości jest trudniejsze i oparte o przepisy kodeksu cywilnego dotyczącego tzw. immisji, czyli szkodliwego wpływu oddziaływującego z jednej nieruchomości na drugą. Przepisy te wskazują, że każdy ma obowiązek powstrzymania się od działań, które zakłócałyby korzystanie z sąsiednich nieruchomości. Jeżeli u kogoś takie zakłócenie wystąpi ma on prawo domagania się zaprzestania naruszeń.
W związku z powyższym zarządca drogi powinien podjąć działania przywracającego stan zgody z prawem, na przykład poprzez budowę ekranów akustycznych, gdy przekroczone są dopuszczalne poziomy. Dodatkowo jeżeli w następstwie budowy drogi i zwiększonego ruchu dojdzie do przekroczenia norma hałasu oddziałującego na okoliczne nieruchomości, ich właściciele mają prawo domagać się odszkodowania za spadek wartości.
Postępowanie dowodowe w przypadku braku ustanowienia strefy ograniczonego użytkowania jest jednak bardziej skomplikowane, niż w przypadku gdy taka strefa istnieje.
Jak udowodnić spadek wartości nieruchomości?
Podstawowym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który porównuje wartość nieruchomości na którą oddziałuje hałas drogowy z wartością, jaką miałaby bez tej uciążliwości. Pomocne bywają też pomiary poziomu hałasu oraz mapy akustyczne obrazujące skalę oddziaływania drogi.
Przykład z praktyki: Właściciele domu jednorodzinnego położonego kilkadziesiąt metrów od nowej trasy ekspresowej zauważyli, że oferty sprzedaży w okolicy wyraźnie potaniały. Ich nieruchomość znalazła się w obszarze ograniczonego użytkowania utworzonym uchwałą sejmiku województwa. Rzeczoznawca potwierdził spadek wartości domu, a ponieważ roszczenie zgłoszono przed upływem 3 lat od wejścia w życie uchwały, właściciele mogli skutecznie domagać się odszkodowania obejmującego zarówno spadek wartości, jak i koszty wygłuszenia elewacji od strony drogi.
Utrata wartości domu przez hałas drogowy - od czego zacząć?
Na początek na pewno od tego, czy Twoja nieruchomość leży w obszarze ograniczonego użytkowania utworzonym dla drogi oraz kiedy ten akt wszedł w życie. To one przesądzają, czy masz roszczenie i ile czasu Ci zostało.
Jeżeli takiej strefy nie ma, a hałas mimo wszystko występuje, warto zacząć od prostego sprawdzenia, czy normy są faktycznie przekroczone. Ogólny obraz może dać prosty test aplikacją na telefonie komórkowym – wystarczy wyszukać w sklepach Google lub Apple aplikacji określanej jako sonometr. Jeżeli wyniki potwierdzą, że hałas drogowy jest zbyt duży, można zastanawiać się nad kolejnymi krokami – pismem do zarządcy, zleceniem profesjonalnej opinii akustycznej, czy operatu szacunkowego dotyczącego spadku wartości nieruchomości. Jeśli szukasz pomocy w sprawie hałasu drogowego – skontaktuj się z ekspertem Votum Odszkodowania SA.
Tak, przede wszystkim wtedy, gdy dla drogi ustanowiono obszar ograniczonego użytkowania. Podstawą jest wówczas art. 129 Prawa ochrony środowiska, który obejmuje także zmniejszenie wartości nieruchomości.
Z kolei w przypadku braku strefy możesz opierać swoje roszczenia o ogólne normy kodeksu cywilnego.
Jeśli podstawą jest strefa ograniczonego użytkowania – 3 lata od dnia wejścia w życie aktu, który ją ustanowił. Po tym terminie roszczenie wygasa. W przypadku, gdy strefy nie ma, a masz potwierdzenie przekroczenia norm hałasu, termin ten może wynosić 6 lat od stwierdzenia naruszenia na Twojej nieruchomości.
Wtedy dochodzenie odszkodowania za sam spadek wartości jest trudniejsze, ale nie niemożliwe. Inna jest sytuacja dowodowa oraz podstawy prawne, ale zasadniczo jeżeli potwierdzisz przekroczenie naruszeń, możesz domagać się odszkodowania.
Najczęściej za pomocą operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego. To kluczowy dokument pokazują różnicę między wartością nieruchomości z hałasem i bez niego.
