Wycena szkody górniczej zaniżona o połowę to nie wyjątek, lecz typowy punkt wyjścia do negocjacji. Kopalnia przysyła rzeczoznawcę, sporządza kosztorys i proponuje ugodę – a kwota często nie wystarcza na remont. Pokazujemy, gdzie w takiej wycenie znikają pieniądze i jak ją podważyć.
Jak kopalnia wycenia szkodę górniczą?
W trzech krokach: oględziny, kosztorys, propozycja ugody. Rzeczoznawca spisuje protokół oględzin, potem powstaje kosztorys budowlany, a na końcu kopalnia proponuje remont własnymi siłami albo wypłatę. Rzeczoznawca kopalni działa jednak na zlecenie podmiotu, który ma zapłacić. Jego wycena szkody jest stanowiskiem strony sporu, a nie niezależnym rozstrzygnięciem.
Ubezpieczyciel opóźnia wypłatę odszkodowania – co możesz zrobić?
Zaniżenie rzadko polega na wpisaniu za małej kwoty. Ukrywa się w pozycjach kosztorysu, których nikt nie sprawdza.
Element wyceny | Na co patrzeć | Sygnał zaniżenia |
Zakres w protokole | Czy spisano wszystkie uszkodzenia – także piwnica, komin, ogrodzenie, podjazd | Trzy pozycje zamiast kilkunastu/ kilkudziesięciu |
Ceny i robocizna | Z jakiego okresu pochodzą stawki | Ceny sprzed roku lub dwóch |
Potrącenie za zużycie | Czy odjęto procent za wiek budynku | Pozycja „zużycie 45%” |
Roboty towarzyszące | Rusztowania, wywóz gruzu, odtworzenie wykończenia | Wyceniono samo zaszpachlowanie |
Podatek VAT | Czy kwota jest brutto | Wycena netto |
Utrata wartości | Czy policzono uszczerbek pozostający po remoncie | Tylko koszt naprawy przy wychylonym budynku |
Dlaczego protokół oględzin jest ważniejszy niż kwota?
Bo wyznacza granicę sporu. Czego nie ma w protokole, tego nie ma później w kosztorysie – a dopisanie uszkodzeń po fakcie bywa bardzo trudne. Dlatego nie podpisuj protokołu bez uwag, jeżeli czegoś w nim brakuje. Zastrzeżenia możesz wpisać bezpośrednio w dokumencie albo złożyć na piśmie wraz ze zdjęciami.
Czy kopalnia może potrącić zużycie techniczne budynku?
Takie potrącenia bywają stosowane, ale warto je kwestionować. Naprawienie szkody górniczej ma przywrócić stan sprzed jej powstania, a nie wypłacić ułamek tej wartości. Nowe tynki na czterdziestoletnim domu nie są wzbogaceniem właściciela – są odtworzeniem tego, co zniszczyła eksploatacja. Zażądaj uzasadnienia takiej pozycji i sposobu jej wyliczenia.
Według jakich cen liczy się odszkodowanie?
Według cen z daty ustalenia odszkodowania, a nie z dnia oględzin. To prosty argument, który sam potrafi podnieść kwotę. Jeżeli kosztorys powstał dwa lata temu, możesz żądać aktualizacji. Przy dynamice cen materiałów i rosnących cenach wykonawców, różnica bywa znacząca.
Czy to Ty decydujesz – pieniądze czy remont?
Tak. Wybór sposobu naprawienia szkody górniczej należy do poszkodowanego. Możesz żądać przywrócenia stanu poprzedniego przez kopalnię albo zapłaty odpowiedniej sumy. Ograniczenie jest jedno: gdy naprawa jest niemożliwa albo wiązałaby się z nadmiernymi kosztami, roszczenie sprowadza się do wypłaty pieniędzy. Dotyczy to głównie budynków mocno wychylonych, wymagających rektyfikacji.
Osobno uregulowana jest sytuacja, w której to poszkodowany przejmuje wykonanie naprawy, a kopalnia płaci mu za to. Tylko ta konstrukcja wymaga zgody kopalni – i bywa mylona z samym wyborem formy naprawienia szkody.
Jaki rzeczoznawca wyceni szkody górnicze?
Zależy, co chcesz wykazać. Wybór niewłaściwego specjalisty kosztuje czas i pieniądze, a to rozróżnienie bywa mylące.
- Rzeczoznawca budowlany lub kosztorysant – wycenia koszt naprawy. Efektem jest własny kosztorys, który można zestawić z kosztorysem kopalni pozycja po pozycji.
- Rzeczoznawca majątkowy – sporządza operat szacunkowy i odpowiada na inne pytanie: ile mniej warta jest nieruchomość po szkodzie, nawet po remoncie.
- Biegły sądowy z zakresu budownictwa i górnictwa – kluczowy, gdy sprawa trafi do sądu.
Koszt prywatnej ekspertyzy może być uznany za element szkody i objęty żądaniem zwrotu.
Czy „stary budynek” ograniczy wypłatę?
Jeżeli szkoda górnicza powstała także z innych przyczyn niż ruch zakładu górniczego, odpowiedzialność wszystkich „sprawców” jest solidarna. Wiek budynku czy dawne błędy wykonawcze nie muszą więc prowadzić do obcięcia odszkodowania. Nadal trzeba jednak wykazać związek szkody z ruchem kopalni – zwykle pomiarem geodezyjnym i ekspertyzą konstrukcyjną.
Zaniżone odszkodowanie górnicze – jak zakwestionować?
Kolejność ma znaczenie, bo część możliwości znika po podpisaniu dokumentów.
- Zgłoś zastrzeżenia do protokołu oględzin, jeżeli pominięto niektóre uszkodzenia budynku.
- Poproś o pełny kosztorys, a nie samą kwotę końcową.
- Zamów własny kosztorys u niezależnego rzeczoznawcy i zestaw go z wyceną kopalni.
- Sprawdź, czy nie należy dołączyć operatu dotyczącego utraty wartości nieruchomości.
- Złóż pisemne żądanie ugody na swoją kwotę albo żądanie wykonania naprawy.
- Nie podpisuj ugody z zakładem górniczym, dopóki kwota nie pokryje prac – ugoda może zamykać drogę do dalszych roszczeń.
- Po 30 dniach od zgłoszenia roszczenia możesz skierować sprawę do sądu.
Ile masz czasu i ile kosztuje sąd?
Roszczenie przedawnia się po 5 latach od dowiedzenia się o szkodzie. Same negocjacje z kopalnią nie przerywają biegu tego terminu – to błąd, który może bardzo dużo kosztować. Sprawy o szkody górnicze są zwolnione z kosztów sądowych, w tym opłaty od pozwu i zaliczek na biegłych. Zwolnienie nie obejmuje jednak zwrotu kosztów procesu przeciwnikowi w razie przegranej.
Jeżeli masz już protokół oględzin albo propozycję ugody, skontaktuj się z nami przed jej podpisaniem. Bezpłatnie i bez zobowiązań ocenimy możliwość działania w Twojej sprawie.
Nie ma stawek ani tabel – kwota odpowiada kosztowi doprowadzenia budynku do stanu sprzed szkody. Przy pęknięciach ścian są to zwykle kwoty kilkunastotysięczne, przy uszkodzeniach konstrukcji lub wychyleniu budynku – wielokrotnie wyższe. Osobnym roszczeniem może być utrata wartości nieruchomości.
Podstawą jest kosztorys budowlany obejmujący obmiar robót, ceny materiałów i robocizny, roboty towarzyszące oraz VAT. Aby zorientować się samodzielnie, czy złożona kwota jest zbliżona do realnej warto zgromadzić: zdjęcia z miarką, spis uszkodzeń z datami ujawnienia i oferty od wykonawców. To pozwoli na orientacyjną weryfikację propozycji.
Tylko wtedy, gdy kwota rzeczywiście pokryje koszt remont. Ugoda może zamykać drogę do dalszych roszczeń, więc przed podpisem warto porównać propozycję z niezależnym kosztorysem. Odmowa jej podpisania nie powoduje utraty roszczenia.
