Wynagrodzenie za służebność przesyłu może zostać ustalone jako świadczenie jednorazowe albo, w określonych przypadkach, okresowe. Każde z tych rozwiązań wiąże się z różnymi skutkami finansowymi dla właściciela nieruchomości.
Na jakiej podstawie można dochodzić wynagrodzenia za służebność przesyłu?
Służebność przesyłu jest uregulowana w art. 3051 – 3054 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 3051 Kodeksu Cywilnego nieruchomość może zostać obciążona na rzecz przedsiębiorcy prawem polegającym na korzystaniu z niej w oznaczonym zakresie, zgodnie z przeznaczeniem urządzeń przesyłowych. Z kolei art. 3052 Kodeksu Cywilnego przewiduje możliwość żądania odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Przepisy Kodeksu cywilnego celowo nie określają jednak sztywnych stawek ani jednej metody wyliczania należnego wynagrodzenia.
Jak ustala się wysokość wynagrodzenia za słup lub rurociąg?
Wysokość wynagrodzenia może zostać uzgodniona przez właściciela nieruchomości i przedsiębiorcę w zawartej umowie. Jeżeli natomiast do ustanowienia służebności dochodzi w postępowaniu sądowym, o wysokości wynagrodzenia rozstrzyga sąd, uwzględniając okoliczności konkretnej sprawy. W praktyce istotne znaczenie ma wówczas opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Brak ustawowych, sztywnych stawek oznacza, że wysokość wynagrodzenia za służebność przesyłu jest ustalana indywidualnie. Przy jej określaniu znaczenie może mieć m.in.:
- Zakres uprawnień przedsiębiorcy.
- Sposób korzystania z nieruchomości.
- Rodzaj i charakter urządzeń przesyłowych.
- Wpływ ustanowionej służebności na możliwość korzystania z działki przez właściciela.
Rozliczenie wynagrodzenia od przedsiębiorcy przesyłowego
Istotne znaczenie ma również sposób rozliczenia wynagrodzenia za służebność przesyłu. W zależności od okoliczności sprawy i ustaleń stron może ono zostać określone jako świadczenie jednorazowe, a w określonych przypadkach także jako świadczenie okresowe. Dla właściciela nieruchomości ważne jest więc nie tylko ustalenie wysokości wynagrodzenia, lecz także ocena, który sposób rozliczenia będzie dla niego korzystniejszy.
Wynagrodzenie okresowe za służebność przesyłu
Wynagrodzenie okresowe może zapewnić właścicielowi nieruchomości regularne wpływy przez określony czas. Przy wyborze takiego rozwiązania szczególne znaczenie ma treść porozumienia zawartego z przedsiębiorcą przesyłowym. Warto zadbać o precyzyjne określenie wysokości świadczenia, terminów płatności oraz mechanizmu jego waloryzacji. Brak odpowiedniego mechanizmu waloryzacyjnego może bowiem prowadzić do istotnego spadku realnej wartości otrzymywanych w przyszłości kwot w związku z inflacją.
Wynagrodzenie jednorazowe za służebność przesyłu
Jednorazowe wynagrodzenie ma z kolei kilka istotnych zalet:
- Właściciel otrzymuje całość ustalonego wynagrodzenia w jednym terminie, zgodnie z warunkami określonymi w umowie lub orzeczeniu.
- Swoboda wykorzystania środków oraz brak ryzyka związanego z inflacją – otrzymany kapitał można od razu przeznaczyć na dowolny cel, np. inwestycję, spłatę zobowiązań lub zakup innej nieruchomości.
- Ograniczenie ryzyka związanego z przyszłymi płatnościami – jednorazowe rozliczenie eliminuje konieczność oczekiwania na kolejne świadczenia i ogranicza ryzyko problemów z ich uzyskaniem w przyszłości.
Czy jednorazowe wynagrodzenie jest korzystniejsze?
Nie można jednak jednoznacznie stwierdzić, że wynagrodzenie jednorazowe jest zawsze korzystniejsze dla właściciela nieruchomości. Ocena obu wariantów powinna uwzględniać przede wszystkim wysokość jednorazowej kwoty, wysokość i częstotliwość świadczeń okresowych, zasady ich waloryzacji oraz przewidywany okres ich wypłaty. W dłuższej perspektywie suma świadczeń okresowych może bowiem przewyższyć wartość wynagrodzenia jednorazowego. Z drugiej strony otrzymanie całej kwoty z góry daje właścicielowi natychmiastowy dostęp do kapitału i ogranicza ryzyko związane z koniecznością oczekiwania na przyszłe płatności.
Co w sprawie wynagrodzenia za służebność przesyłu orzekały sądy?
Postanowienie Sądu Najwyższego z 18 kwietnia 2012 r., sygn. akt V CSK 190/11
W przypadku sądowego ustanowienia służebności przesyłu wysokość i rodzaj wynagrodzenia powinny być ustalane z uwzględnieniem okoliczności konkretnej sprawy oraz interesów właściciela nieruchomości, przy czym standardem jest ustanowienie wynagrodzenia jednorazowego. Ustanowienie świadczenia okresowego jest natomiast celowe, gdy urządzenia przesyłowe znacznie ograniczają właścicielowi korzystanie z nieruchomości. Sąd Najwyższy wskazuje jednak, że górną, nieprzekraczalną granicą powinna być wartość zajętej nieruchomości.
Postanowienie Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2012 r., sygn. akt. II CSK 401/11
W ocenie SN wynagrodzenie powinno być proporcjonalne do stopnia ingerencji w treść prawa własności oraz uwzględniać wartość nieruchomości i uszczerbek wynikający z ograniczenia możliwości korzystania z niej. Przy jego ustalaniu należy brać pod uwagę także przewidywany okres trwałości urządzeń przesyłowych, sposób wykorzystywania pozostałej części nieruchomości, rozwój gospodarczy terenów sąsiednich oraz ewentualne ograniczenie zamierzeń inwestycyjnych właściciela.
Co jest korzystniejsze: wynagrodzenie okresowe czy jednorazowe za służebność przesyłu?
Na tak postawione pytanie nie ma uniwersalnej odpowiedzi. Wybór pomiędzy wynagrodzeniem jednorazowym a okresowym powinien zależeć od okoliczności konkretnej sprawy oraz sytuacji właściciela nieruchomości. Przed podjęciem decyzji warto porównać przede wszystkim wysokość proponowanego wynagrodzenia jednorazowego z przewidywaną wartością świadczeń okresowych w całym okresie ich wypłaty. Jednorazowe wynagrodzenie za służebność przesyłu zapewnia właścicielowi szybki dostęp do całej ustalonej kwoty i ogranicza ryzyko związane z oczekiwaniem na przyszłe płatności. Okresowe świadczenie za służebność przesyłu może natomiast zapewnić regularne wpływy przez kolejne lata, a odpowiednio skonstruowany mechanizm waloryzacji może ograniczać wpływ inflacji na ich realną wartość.
Służebność przesyłu - pomoc eksperta
Jeśli masz na działce słup energetyczny, gazociąg czy ropociąg i szukasz pomocy ws. roszczeń przesyłowych, zgłoś się do naszych ekspertów. Przeanalizują Twoją sytuację i wskażą możliwe ścieżki działania.
Jeżeli strony dopiero negocjują warunki ustanowienia służebności, właściciel może oczywiście proponować wynagrodzenie jednorazowe i porównywać je z wariantem okresowym. Jeżeli natomiast sposób wypłaty został już określony umową, jego zmiana może wymagać porozumienia stron.
Sąd, który ustanawia służebność przesyłu w postępowaniu sądowym, rozstrzyga również o należnym wynagrodzeniu. Przy jego ustalaniu powinien uwzględnić okoliczności konkretnej sprawy, w tym zakres ingerencji w prawo własności i sposób korzystania z nieruchomości. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że standardem jest wynagrodzenie jednorazowe, ale w szczególnych okolicznościach uzasadnione może być świadczenie okresowe. Sam sprzeciw przedsiębiorcy nie przesądza więc automatycznie o sposobie rozliczenia, jeżeli sąd uzna, że w danej sprawie właściwe jest inne rozwiązanie.
Jeżeli w postępowaniu sądowym konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości lub wysokości odpowiedniego wynagrodzenia, sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego. Ostateczne rozliczenie kosztów opinii zależy od przebiegu i wyniku postępowania oraz rozstrzygnięcia sądu w przedmiocie kosztów. Dlatego nie można z góry założyć, że koszt opinii zawsze poniesie wyłącznie właściciel nieruchomości albo wyłącznie przedsiębiorca przesyłowy.
