Właściciele nieruchomości często mają problem z umiejscowieniem na ich nieruchomości gazociągu, słupa energetycznego, kabli, rur, kanalizacji czy innych elementów infrastruktury bez ich zgody. Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z Twojej działki bez tytułu prawnego, możesz domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, a w niektórych przypadkach także usunięcia urządzeń. Jak otrzymać odszkodowanie?
Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Bezumowne korzystanie z nieruchomości ma miejsce, gdy ktoś korzysta z Twojego gruntu:
- Bez umowy.
- Po wygaśnięciu umowy.
- W zakresie wykraczającym poza umowę.
- Bez ustanowionej służebności przesyłu.
- Mimo braku zgody właściciela nieruchomości.
W praktyce dotyczy to głównie sytuacji, w których na działce znajduje się:
- Słup energetyczny.
- Gazociąg.
- Wodociąg.
- Kabel telekomunikacyjny.
- Rura kanalizacyjna.
- Stacja transformatorowa.
Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe nie posiada tytułu prawnego (np. służebności przesyłu), właściciel może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Roszczenia przysługujące właścicielowi za bezumowne korzystanie z nieruchomości
W przypadku bezumownego korzystania z nieruchomości właściciel może skorzystać z szerokiego katalogu środków ochrony prawnej przewidzianych w kodeksie cywilnym. Należą do nich:
– Roszczenie windykacyjne – żądanie wydania nieruchomości
Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. właściciel może domagać się wydania nieruchomości od osoby, która włada nią bez podstawy prawnej. Roszczenie to ma charakter bezwzględny i przysługuje tak długo, jak długo trwa naruszenie prawa własności.
– Roszczenie negatoryjne – żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechania naruszeń
Zgodnie z treścią art. 222 § 2 k.c. właściciel może domagać się zaprzestania działań naruszających jego prawo oraz przywrócenia stanu zgodnego z prawem, jeżeli korzystanie z nieruchomości nie polega na jej bezprawnym zajęciu, lecz na naruszaniu innych elementów prawa własności (np. immisje, utrudnianie korzystania).
– Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości
Na podstawie art. 224–225 k.c. właściciel może żądać wynagrodzenia za okres faktycznego władania nieruchomością bez tytułu prawnego. Roszczenie to jest niezależne od powstania po stronie właściciela jakiejkolwiek szkody – ma charakter ekwiwalentny, a jego celem jest rekompensata za korzystanie z rzeczy.
Kiedy właściciel nieruchomości może żądać wynagrodzenia za słup lub gazociąg na działce?
W sytuacji, kiedy na działce znajduje się urządzenie posadowione bez zgody właściciela nieruchomości, ma on prawo do tego, by żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Takie wynagrodzenie będzie przysługiwało właścicielowi nieruchomości, np. w sytuacji, kiedy słup energetyczny stoi od lat na działce, ale nikt nigdy nie zawarł z właścicielem nieruchomości umowy ani nie płacił mu wynagrodzenia za usytuowanie na jego działce instalacji przesyłowej.
Inna sytuacja, w której właścicielowi nieruchomości może przysługiwać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, to sytuacja, w której urządzenie przesyłowe zostało posadowione przed laty i przedsiębiorca nie ma dokumentów. W takich sytuacjach przedsiębiorstwa przesyłowe często powołują się na zasiedzenie, ale muszą to udowodnić.
Jak ustala się wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości?
Wysokość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości zależy m.in. od:
- Powierzchni zajętej pod urządzenia.
- Strefy ochronnej (np. 3 m od gazociągu, 7 m od linii energetycznej).
- Wartości rynkowej gruntu.
- Stopnia utrudnienia w korzystaniu z działki.
- Opłat rynkowych za dzierżawę podobnych gruntów.
Najczęściej stosuje się wycenę rzeczoznawcy majątkowego.
Jak dochodzić wynagrodzenia za słup na działce lub gazociąg?
W pierwszej kolejności należy ustalić, kto jest właścicielem urządzenia przesyłowego. Może to być:
- Operator energetyczny (np. PGE, Tauron).
- Przedsiębiorstwo gazowe, wodociągowe, telekomunikacyjne.
Następnie warto wezwać przedsiębiorstwo przesyłowe do zapłaty. W piśmie należy sprecyzować swoje żądania np. zażądać:
- Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.
- Ustanowienia służebności przesyłu.
- Udostępnienia dokumentów (np. rzekomej zgody poprzedniego właściciela).
Należy pamiętać, że często przedsiębiorstwa przesyłowe wolą zawrzeć ugodę niż iść do sądu. Na tym etapie warto skonsultować sprawę z profesjonalnym pełnomocnikiem, aby wysokość przyznanych i możliwych do uzyskania świadczeń nie została zaniżona. W sytuacji, kiedy nie dojdzie do zawarcia ugody, roszczeń można dochodzić na drodze postępowania sądowego. Operator często odmawia zapłaty lub powołuje się na nieudowodnione zasiedzenie. Warto pamiętać, że przedsiębiorstwo przesyłowe powołując się na zasiedzenie:
- Musi wykazać, że korzystało jawnie i nieprzerwanie z nieruchomości.
- Miało przekonanie o legalności korzystania.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości a usunięcie instalacji przesyłowej
Usunięcie słupa energetycznego czy innej instalacji przesyłowej z działki jest możliwe, gdy:
- Przedsiębiorstwo nie ma tytułu prawnego.
- Nie doszło do zasiedzenia służebności.
- Usunięcie jest technicznie wykonalne i nie zagraża dostawom dla innych odbiorców.
W praktyce sądy częściej zasądzają wynagrodzenie i służebność przesyłu, ale usunięcie nie jest wykluczone.
Pomoc Votum Odszkodowania
Jeżeli masz słup na działce, gazociąg lub inne urządzenie przesyłowe postawione bez Twojej zgody, możesz domagać się roszczeń. Najważniejsze jest ustalenie, czy przedsiębiorstwo ma tytuł prawny oraz czy może udowodnić zasiedzenie. Skonsultuj swoją sytuację z ekspertem Votum Odszkodowania.
Tak. Jeżeli przedsiębiorstwo przesyłowe nie posiada tytułu prawnego (np. umowy lub służebności przesyłu), możesz domagać się wynagrodzenia za cały okres, w którym urządzenia znajdują się na nieruchomości. Upływ czasu nie odbiera właścicielowi tego prawa.
Tak, ale musi to udowodnić, a w praktyce często nie ma dokumentów potwierdzających nieprzerwane i legalne korzystanie z nieruchomości.
Jest to ekwiwalent za korzystanie z Twojej działki bez umowy. Nie jest to odszkodowanie – nie musisz wykazywać szkody. Wynagrodzenie ustala się zazwyczaj w oparciu o opinie rzeczoznawcy majątkowego.
Nie ma jednej stawki. Wysokość zależy od:
- powierzchni zajętej pod urządzenia oraz stref ochronnych,
- wartości rynkowej gruntu,
- stopnia ograniczenia możliwości zagospodarowania działki,
- lokalnych stawek czynszu za dzierżawę gruntów.
Najczęściej wynagrodzenie wynosi od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Tak – jeśli przedsiębiorstwo nie ma tytułu prawnego, nie doszło do zasiedzenia, a usunięcie jest technicznie możliwe i nie zagraża dostawom do innych odbiorców. W praktyce jednak częściej orzeka się ustanowienie odpłatnej służebności i wynagrodzenie.
