Właściciele nieruchomości, przez których działki przebiega infrastruktura przesyłowa, stoją obecnie przed unikalną szansą na uregulowanie stanu prawnego swojej własności. Przez lata przedsiębiorstwa energetyczne, gazowe czy telekomunikacyjne korzystały z prywatnych gruntów bez odpowiednich umów, powołując się na kontrowersyjne zasady. Przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16) definitywnie zamknął drogę do tzw. „darmowego zasiedzenia”, otwierając właścicielom drzwi do uzyskania należnych im świadczeń.
Infrastruktura przesyłowa na działce a prawa właściciela
Linie wysokiego napięcia, gazociągi czy sieci ciepłownicze to często instalacje budowane jeszcze w ubiegłym wieku. Brak formalnego uregulowania ich statusu (np. poprzez wpis do księgi wieczystej) obniża wartość nieruchomości i utrudnia inwestycje. Obecnie właściciel ma prawo do dwóch rodzajów roszczeń:
- Ustanowienie służebności przesyłu – uregulowanie zasad korzystania z gruntu na przyszłość za wynagrodzeniem.
- Odszkodowanie za bezumowne korzystanie – zapłata za okres wsteczny (zazwyczaj do 10 lat), w którym firma korzystała z działki bezpłatnie.
Realne koszty dochodzenia roszczeń przesyłowych
Wielu właścicieli zastanawia się, czy gra jest warta świeczki. Eksperci wskazują, że koszty początkowe mogą przekroczyć 10 tysięcy złotych, choć ostateczny bilans zazwyczaj wypada na korzyść klienta. Wydatki te dzielą się na koszty proceduralne oraz obsługę prawną. Pierwszą barierą są opłaty za dokumentację techniczną.
Największym wydatkiem w toku postępowania są opinie biegłych sądowych. W sprawach o służebność przesyłu kluczowe są ekspertyzy:
- Geodety, który precyzyjnie wytyczy pas służebności.
- Rzeczoznawcy majątkowego, który wyliczy spadek wartości gruntu oraz wysokość czynszu.
- Specjalistów branżowych, oceniających wpływ instalacji na bezpieczeństwo i użytkowanie działki.
Łączny koszt tych opinii to często wydatek rzędu kilku lub kilkunastu tysięcy złotych, co dla wielu osób stanowi istotny próg wejścia.
Wybór ścieżki prawnej jest nieodwracalny i determinuje strukturę opłat. Nie można prowadzić obu postępowań jednocześnie, dlatego kluczowa jest wstępna analiza prawna.
Warto dodać, że w procesie cywilnym o odszkodowanie, przy kwotach powyżej 20 tys. zł, opłata wynosi 5% wartości sporu. Przy roszczeniu opiewającym na 100 tys. zł, sam wpis sądowy to koszt 5 tys. zł.
Służebność przesyłu – pomoc pełnomocnika
Pełnomocnicy czy kancelarie dostosowują swoje oferty do możliwości finansowych właścicieli gruntów. Najczęściej spotyka się trzy modele: ryczałtowy, godzinowy, mieszany (success fee).
Warto zauważyć, że stawki minimalne pełnomocników są uregulowane rozporządzeniami Ministra Sprawiedliwości i zależą od wartości przedmiotu sprawy. Przy sporach o wysokiej wartości (np. 50-200 tys. zł), stawka minimalna za jedną instancję to 5 400 zł. Do tego dochodzi wspomniana premia za sukces.
Dlaczego warto działać mimo kosztów?
Mimo że procesy o służebność przesyłu bywają żmudne i wymagają zaangażowania finansowego, ich wynik ma kolosalne znaczenie dla nieruchomości. Uregulowana służebność to:
- Czysta sytuacja prawna w księdze wieczystej, ułatwiająca sprzedaż działki.
- Świadczenie z tytułu wynagrodzenia za obecność mediów na gruncie.
- Jednorazowa rekompensata w postaci odszkodowania za lata ubiegłe.
Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala przedsiębiorcy korzystać z cudzej nieruchomości w celu eksploatacji i konserwacji urządzeń przesyłowych, takich jak linie energetyczne czy gazociągi. W zamian za takie obciążenie gruntu, właścicielowi nieruchomości przysługuje odpowiednie wynagrodzenie, najczęściej wypłacane w formie jednorazowej lub okresowej.
W sprawach o służebność kluczową rolę odgrywają biegli: geodeta oraz rzeczoznawca majątkowy. To oni określają zasięg strefy kontrolowanej i wyliczają realny spadek wartości nieruchomości.
Koszty początkowe obejmują dokumentację geodezyjną (kilkaset złotych) oraz opłatę sądową. W przypadku wniosku o ustanowienie służebności na przyszłość jest to stała kwota 100 zł. Jeśli jednak dochodzisz odszkodowania za okres wsteczny, opłata zależy od wartości roszczenia i przy kwotach powyżej 20 000 zł wynosi 5% wartości przedmiotu sporu.
