Służebność przesyłu to szczególna forma obciążenia nieruchomości, która umożliwia przedsiębiorcom przesyłowym (np. firmom energetycznym, gazowym czy telekomunikacyjnym) na korzystanie z cudzych nieruchomości w zakresie niezbędnym do eksploatacji urządzeń przesyłowych. Instytucja ta została wprowadzona do polskiego Kodeksu cywilnego dopiero w 2008 r. art. 305¹–305⁴ k.c. Jednak praktyka sądowa i orzecznictwo przez lata były pełne wątpliwości dotyczących tego, kiedy i w jakiej wysokości właściciel nieruchomości może żądać odszkodowania bądź wynagrodzenia za obciążenie nieruchomości służebnością przesyłu. W poniższym artykule przedstawimy kluczowe orzeczenia, które miały ogromny wpływ na aktualną sytuację dotyczącą służebności przesyłu.
Wynagrodzenie za służebność przesyłu ma charakter odszkodowawczy
Ważną informacją jest fakt, że wynagrodzenie wypłacane za ustanowienie służebności przesyłu ma charakter odszkodowawczy, jaki właściciel nieruchomości ponosi w związku z ustanowieniem i wykonywaniem tej służebności. Oznacza to, że wynagrodzenie to nie jest jedynie symboliczną opłatą za korzystanie z terenu, ale powinno odzwierciedlać realne szkody i ograniczenia wynikające z zajęcia części nieruchomości i wpływu urządzeń przesyłowych na jej wartość i wykorzystanie.
W praktyce sądowej oznaczało to, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania sądy analizowały m.in. zmniejszenie wartości rynkowej nieruchomości, ograniczenie możliwości zabudowy czy utrudnienia w użytkowaniu działki wynikające z lokalizacji słupa, przewodu czy rurociągu.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego i precedensy sprzed 2025 r.
Do niedawna dominująca linia orzecznicza Sądu Najwyższego dopuszczała możliwość nabycia przez przedsiębiorstwa przesyłowe prawa do korzystania z cudzych nieruchomości także poprzez zasiedzenie. Była to tzw. służebność gruntowa o treści odpowiadającej służebności przesyłu. Dochodziła do skutku, jeśli korzystanie trwało nieprzerwanie przez okres 20 lub 30 lat. Taka praktyka skutkowała tym, że właściciele nieruchomości często tracili możliwość dochodzenia odszkodowania, gdyż sądy uznawały, że przedsiębiorstwo już wcześniej nabyło prawo do korzystania z terenu i nie musiało wypłacać żadnego wynagrodzenia.
Przykładem takiego stanowiska była uchwała Sądu Najwyższego, zgodnie z którą przedsiębiorstwo mogło zasiedzieć służebność bez wynagrodzenia, nawet gdy korzystało z gruntów prywatnych od dziesięcioleci bez formalnego tytułu prawnego. To stanowiło poważną barierę dla właścicieli gruntów, którzy w praktyce nie mieli realnej możliwości uzyskania odszkodowania za lata bezumownego korzystania z ich nieruchomości.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego P 10/16 (2 grudnia 2025 r.)
Przełom w tej dziedzinie nastąpił w grudniu 2025 r., gdy Trybunał Konstytucyjny (sygn. P 10/16) orzekł, że dotychczasowa praktyka dotycząca zasiedzenia służebności gruntowej odpowiadającej treści służebności przesyłu jest niezgodna z Konstytucją. Trybunał uznał, że przepisy pozwalające na nabycie takiej służebności przed dniem 3 sierpnia 2008 r. dopuszczały bez podstawy ustawowej ingerencję w prawo własności i naruszały konstytucyjne gwarancje ochrony własności prywatnej.
To orzeczenie ma fundamentalne skutki praktyczne:
• Przedsiębiorstwa przesyłowe nie mogą już powoływać się na prawo zasiedzenia do uzyskania prawa do korzystania z gruntów bez wynagrodzenia za okres przed 2008 r.
• Właściciele nieruchomości mają teraz realną możliwość dochodzić odszkodowania za bezumowne korzystanie z ich gruntów, zarówno poprzez żądanie ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu, jak i poprzez roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za okres przeszły.
Co oznacza wyrok TK dla wysokości roszczeń?
W rezultacie wyroku TK właściciele nieruchomości, na których znajdują się urządzenia przesyłowe budowane jeszcze przed 2008 r., zyskali możliwość dochodzenia odszkodowania nawet za wiele lat bezumownego korzystania przez przedsiębiorstwa przesyłowe. W praktyce oznacza to, że roszczenia finansowe mogą sięgać od kilkudziesięciu do nawet kilkuset tysięcy złotych – w zależności od charakteru infrastruktury, wielkości i uciążliwości zajętego obszaru.
Eksperci podkreślają, że właściciele gruntów mogą obecnie żądać:
- Wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, które powinno odzwierciedlać realną wartość ograniczeń narzuconych na nieruchomość.
• Odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez okres, w którym przedsiębiorstwo nie miało tytułu prawnego (zwykle ostatnich 6 lat przed wniesieniem powództwa, zgodnie z przepisami o przedawnieniu roszczeń).
Czy da się coś zrobić we wcześniejszych sprawach?
Dobrą informacją jest fakt, że nowe orzecznictwo otwiera również drogę do wznowienia starych postępowań, które wcześniej zostały zakończone na korzyść przedsiębiorstw przesyłowych. W szczególnych okolicznościach właściciele mogą próbować wznowić prawomocne orzeczenia, powołując się na nowe podstawy prawne wynikające z wyroków TK, choć barierą może być upływ ustawowych terminów wznowienia.
Podsumowanie
Zatem orzecznictwo w zakresie odszkodowań za służebność przesyłu w Polsce pokazuje niezwykle dynamiczne zmiany. Od praktyki, która często uniemożliwiała właścicielom gruntów uzyskanie wynagrodzenia za lata bezumownego korzystania z ich nieruchomości, po aktualną sytuację po wyroku TK z 2 grudnia 2025 r., który znacznie wzmocnił pozycję właścicieli nieruchomości. Obecnie możliwe jest dochodzenie realnych roszczeń finansowych zarówno za ustanowienie służebności przesyłu, jak i za okresy bezprawnego korzystania sprzed lat – co otwiera szerokie pole do podejmowania działań prawnych przez uprawnionych właścicieli.
Urządzeniami przesyłowymi są wszystkie te urządzenia, które służą do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego.
Wykreślenie służebności przesyłu z księgi wieczystej jest dopuszczalne, jednak uzależnione od spełnienia określonych przesłanek prawnych. Zasadnicze znaczenie ma uzyskanie zgody podmiotu, na rzecz którego służebność została ustanowiona, co niejednokrotnie wiąże się z koniecznością przeprowadzenia negocjacji albo wskazania istnienia szczególnych okoliczności uzasadniających jej zniesienie.
Nie, brak wpisu do księgi wieczystej nie oznacza automatycznie, że służebność przesyłu nie istnieje. Wpis do księgi wieczystej nie jest warunkiem istnienia służebności przesyłu, lecz pełni funkcję informacyjną i ochronną w obrocie nieruchomości.
