Słupy energetyczne, gazociągi na prywatnej działce to często zarzewie konfliktu między właścicielem a gigantami sektora mediów. Choć prawo własności jest chronione konstytucyjnie, nie jest ono absolutne. Czy musisz zgodzić się na nową inwestycję? Zapewne wielu właścicieli nieruchomości zadaje sobie powyższe pytanie. Aby udzielić na nie odpowiedzi, należy pochylić się nad kluczowa kwestią – czym tak naprawdę są urządzenia przesyłowe.
Urządzenia przesyłowe – co to?
Zgodnie z definicją są to instalacje służące do transportu, czyli odprowadzania lub doprowadzania mediów takich jak: gaz, woda, energia elektryczna czy sygnał telekomunikacyjny. Mogą to być między innymi słupy energetyczne, skrzynki przyłączeniowe lub elementy kanalizacji, które stanowią elementy naziemne lub nadziemne, znajdujące się na powierzchni i możliwe do zauważenia gołym okiem.
Do urządzeń przesyłowych zalicza się również elementy podziemne, niewidoczne na pierwszy rzut oka, takie jak gazociągi, rurociągi czy rury kanalizacyjne zakopane w gruncie.
Urządzenia przesyłowe a prawo własnośći
Będąc właścicielem działki, posiadasz jedno z najsilniejszych praw uregulowanych w Konstytucji – prawo własności. Co to tak naprawdę oznacza? Aby móc w pełni zrozumieć istotę prawa własności, warto wskazać kilka jego kluczowych elementów:
- Prawo do posiadania rzeczy – sprawowania faktycznego władztwa nad rzeczą.
- Prawo do korzystania z rzeczy – czerpania korzyści zarówno naturalnych (np. płodów) jak i cywilnych (np. czynszu), używania lub zużycia.
- Prawo do rozporządzania rzeczą – możliwość jej zbycie (np. sprzedaż, darowizna), obciążenie (np. hipoteką) lub nawet zniszczenie, porzucenie.
Ogół tych praw określany jest jako triada uprawnień właścicielskich.
Kogo dotyczy prawo własności?
Prawo własności ma bezwzględny charakter, co oznacza, że jest skuteczne wobec wszystkich (erga omnes). Każda osoba jest więc zobowiązana do jego respektowania. Właściciel – czyli osoba, której przysługuje prawo własności – może pozbawić inne osoby możliwości korzystania z jego rzeczy. W związku z tym przysługują mu również roszczenia wobec każdego, kto naruszy jego prawa.
Należy jednak pamiętać, że władza właścicielska, mimo iż ma swoje umocowanie w Konstytucji, nie jest nieograniczona. Granice prawa własności wynikają bezpośrednio z przepisów prawa oraz zasad współżycia społecznego.
Czy muszę się zgodzić na posadowienie urządzeń przesyłowych na moim gruncie?
Biorąc pod uwagę powyższe informacje, można przypuszczać, że jako osoba dysponująca prawem własności, możesz nie wyrazić zgody na posadowienie na niej urządzeń przesyłowych. Co do zasady urządzenia takie nie mogą zostać zainstalowane bez zezwolenia właściciela.
W praktyce sprawa nie zawsze jest tak prosta i oczywista. Prawo przewiduje bowiem przypadki, w których, przedsiębiorstwo przesyłowe może uzyskać dostęp do nieruchomości, wbrew woli właściciela.
Służebność przesyłu – czym jest?
Instytucja służebności przesyłu zostało uregulowane w Kodeksie Cywilnym. Jest to ograniczone prawo rzeczowe obciążające nieruchomość na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego (np. energetycznego, gazowego), które umożliwia korzystanie z urządzeń przesyłowych, w oznaczonym zakresie.
Właścicielowi z tytułu obciążenia nieruchomości należy się odpowiednie wynagrodzenie. Ustanowienie służebności przesyłu może przybrać formę:
- Umowy zawieranej pomiędzy przedsiębiorstwem przesyłowym a właścicielem nieruchomości w formie aktu notarialnego.
- Orzeczenia sądowego w przedmiocie ustanowienia służebności gruntowej – w sytuacji gdy właściciel nie wyraża zgody na dobrowolne ustanowienie służebności.
- Decyzja administracyjnej, w ściśle określonych przypadkach, najczęściej związanych z inwestycjami publicznymi.
- W wyniku zasiedzenia służebności – sytuacja taka ma miejsce na postawie przepisów prawa cywilnego.
Polubowne rozwiązanie sporu ws. urządzeń przesyłowych na prywatnej działce
Analizując powyższe możliwości, należy pamiętać, że w pierwszej kolejności warto dążyć do polubownego rozwiązania kwestii spornej. Strony mogą zawrzeć wówczas porozumienie między innymi w zakresie:
- Korzystania z nieruchomości.
- Wysokości wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu.
- Odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości.
Zaletą polubownego rozwiązania sporu jest możliwość negocjacji warunków umowy, na przykład lokalizacji urządzenia przesyłowego w taki sposób, aby jego obecność była jak najmniej uciążliwa dla właściciela.
Wyrażenie zgody przez właściciela na ustanowienie służebności przesyłu wymaga złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, zgodnie z wymogami art. 245 §2 kodeksu cywilnego.
Postępowanie sądowe – urządzenia przesyłowe
W przypadku braku zgody właściciela, istnieje możliwość wystąpienia do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu. Należy dołączyć wszelkie niezbędne w tym zakresie dokumenty i informację oraz uiścić stałą opłatę od wniosku zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Zasiedzenie służebności przesyłu
Inną możliwością nabycie służebności jest zasiedzenie, szerzej opisane w Kodeksie Cywilnym. Do zasiedzenia dochodzi w sytuacji, gdy przedsiębiorstwo przesyłowe trwale i widocznie korzysta z urządzenia przesyłowego przez określony czas:
- 20 lat – w przypadku dobrej wiary.
- 30 lat – w przypadku złej wiary.
W momencie wszczęcia takiego postępowania to właściciel nieruchomości powinien wykazać, że przedsiębiorstwo przesyłowe korzysta z jego gruntu bez tytułu prawnego. Osobie dysponującej prawem własności może wówczas przysługiwać wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z gruntu. Istotne jest, iż z takim roszczeniem możemy wystąpić do 6 lat wstecz, chyba że prawo własności nie przysługiwało w tamtym okresie.
Decyzja administracyjna a służebność przesyłu
Ponadto możliwe jest wydanie przez organy administracji publicznej decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości.
Starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu może wydać taką decyzję w sytuacji, gdy właściciel nie wyraża zgody na ustanowienie służebności przesyłu w drodze umowy. Podstawą prawną jest art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Negocjacje ws. urządzeń przesyłowych na działce – pomoc ekspertów
W praktyce właściciel nie musi wyrażać zgody na posadowienie urządzeń przesyłowych na jego nieruchomości, jednakże może zostać zobowiązany do znoszenia ich obecności, nawet pomimo braku wcześniejszej zgody. Należy jednak pamiętać, że jego prawa nie są zupełnie pominięte. Właściciel nie jest bezbronny, przysługuje mu roszczenie o:
- Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem.
- Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
- Wykup nieruchomości.
- Odszkodowanie za szkodę.
Jeśli szukasz pomocy w zakresie służebności przesyłu lub pozostałych roszczeń związanych z planowanymi bądź już istniejącymi urządzeniami na Twojej działce, skontaktuj się z nami w celu analizy swojej sytuacji.
Urządzeniami przesyłowymi są wszystkie te urządzenia, które służą do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego.
Wykreślenie służebności przesyłu z księgi wieczystej jest dopuszczalne, jednak uzależnione od spełnienia określonych przesłanek prawnych. Zasadnicze znaczenie ma uzyskanie zgody podmiotu, na rzecz którego służebność została ustanowiona, co niejednokrotnie wiąże się z koniecznością przeprowadzenia negocjacji albo wskazania istnienia szczególnych okoliczności uzasadniających jej zniesienie.
Nie, brak wpisu do księgi wieczystej nie oznacza automatycznie, że służebność przesyłu nie istnieje. Wpis do księgi wieczystej nie jest warunkiem istnienia służebności przesyłu, lecz pełni funkcję informacyjną i ochronną w obrocie nieruchomości.
